Fernablesbare Zähler: Frist 31.12.2026 und Härtefall

In der Praxis wird meist nur über den 31. Dezember 2026 gesprochen. § 5 HeizkostenV kennt aber mehrere Stichtage, und welcher gilt, hängt am Einbaudatum und an der Art des Einbaus.

Besonders oft falsch dargestellt wird die zweite Zeile der Tabelle. Wer nach dem 1. Dezember 2021 ein einzelnes Gerät in einer Anlage ersetzt oder ergänzt hat, deren übrige Zähler nicht fernablesbar sind, hat nicht gegen § 5 Abs. 2 verstoßen: Satz 4 nimmt genau diesen Fall aus, und § 5 Abs. 3 S. 1 fängt die Geräte mit der Frist bis Ende 2026 wieder ein. Ein 2023 getauschter Einzelzähler in einem Altsystem ist also rechtmäßig installiert.

Wer jetzt nachrüstet, muss zwei Vorschriften kennen, die seit dem 1. Dezember 2022 gelten und die Auswahl der Geräte einschränken:

Ob ein Angebot den Stand der Technik einhält, lässt sich über die Vermutungsregel des § 5 Abs. 6 prüfen: Sie greift, wenn die vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik bekannt gemachten Schutzprofile und technischen Richtlinien eingehalten werden oder das Gerät mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden ist.

• • Es dürfen nur noch fernablesbare Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können (§ 5 Abs. 2 S. 3 HeizkostenV)
• • Die Geräte müssen einschließlich ihrer Schnittstellen mit Geräten gleicher Art anderer Hersteller interoperabel sein. Übernimmt später jemand anderes die Ablesung, muss er die Geräte selbst fernablesen können. Das Schlüsselmaterial ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen (§ 5 Abs. 5 HeizkostenV)

Das ist die Abgrenzung, an der die meisten Bestandslisten scheitern.

Betroffen sind die Ausstattungen nach § 5 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV — also Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler — sowie nach § 9 Abs. 2 S. 1 der Wärmezähler an der zentralen Warmwasserversorgung.

Nicht betroffen sind Kaltwasserzähler, Stromzähler und Gaszähler. Sie fallen nicht unter § 5 HeizkostenV. Eine pauschale Prüfung über alle Zähler eines Objekts erzeugt deshalb massenhaft Fehlalarme.

Zur Begrifflichkeit: In der Praxis heißen fernablesbare Geräte meist Funk-Heizkostenverteiler oder Funkzähler. Das Gesetz kennt den Begriff Funk nicht. Es stellt in § 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV allein darauf ab, ob die Ausstattung ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Ob das per Funk, über ein Netzwerk oder anders geschieht, ist unerheblich.

Welche Geräte in Ihrem Bestand verbaut sind, weiß in der Regel der Messdienstleister — Techem, ista, Brunata, Kalo und Minol führen den Gerätebestand je Liegenschaft und können ihn auf Anfrage aufschlüsseln.

§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV nimmt die Nachrüstung aus, wenn sie "im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde".

Der Satz wird häufig als Liste dreier gleichwertiger Gründe wiedergegeben. Das ist er nicht. Der unangemessene Aufwand ist kein eigenständiger Grund, sondern muss zu einer unbilligen Härte führen. Und der einleitende Halbsatz "im Einzelfall wegen besonderer Umstände" schließt aus, dass ein Verwalter den Härtefall pauschal für einen ganzen Bestand erklärt.

Daneben steht ein wirtschaftlicher Ausweg, der im Gesetz sogar beziffert ist: Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. b HeizkostenV entfallen die Pflichten für Räume, bei denen die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig sind sie, wenn sie nicht durch die Einsparungen erwirtschaftet werden können, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden.

Eine gesetzliche Pflicht, den Härtefall zu dokumentieren, gibt es nicht. In der Praxis ist es trotzdem der richtige Schritt: Kürzt ein Mieter, ist die Begründung das Einzige, was Sie in der Hand haben.

Wer die neuen Geräte nicht kauft, sondern mietet oder anders zur Nutzung überlassen bekommt, muss das den Nutzern vorher mitteilen — unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, ist die Maßnahme unzulässig (§ 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV).

Das ist genau die Konstellation der Nachrüstwelle: Messdienstleister bieten Funkgeräte üblicherweise im Mietmodell an, weil das die Anfangsinvestition vermeidet. Die Mitteilung an die Nutzer gehört deshalb in die Planung, nicht ans Ende. Die Wahl der Ausstattung selbst bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen (§ 4 Abs. 2 S. 3).

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV enthält drei verschiedene Kürzungsrechte, die regelmäßig durcheinandergehen. Für die Fernablesbarkeit sind zwei davon einschlägig:

Das dritte Kürzungsrecht in Satz 1 betrifft einen anderen Fall: 15 Prozent, soweit die Kosten entgegen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mit der Ausstattung hat das nichts zu tun, und nicht jeder Verstoß gegen die Verordnung löst es aus — ein Verteilerschlüssel von 55 zu 45 liegt im Korridor des § 7 Abs. 1 und ist unproblematisch.

• • Satz 2: Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 3 Prozent kürzen
• • Satz 3: Dasselbe gilt, wenn die Informationen nach § 6a "nicht oder nicht vollständig" mitgeteilt werden. Unvollständigkeit genügt also. In der Praxis scheitert es seltener an der monatlichen Information nach § 6a Abs. 2 als an den Angaben nach Abs. 3, die zur Abrechnung gehören — Energieträgeranteil, Steuern und Abgaben, Messdienstentgelte, Kontaktinformationen und der witterungsbereinigte Vorjahresvergleich

§ 11 HeizkostenV nimmt die §§ 3 bis 7 für bestimmte Räume und Gebäude aus. § 5 liegt in dieser Spanne — folglich besteht dort schon die Fernablesbarkeitspflicht nicht, und mangels Pflichtverstoß entsteht auch kein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 2. Diese Kette lohnt es auszuschreiben; das bloße Ergebnis lädt zum Gegenargument ein.

Zwei Präzisierungen: Nummer 1 ist raumbezogen formuliert, nur Nummer 2 stellt auf ganze Gebäude ab. Und Absatz 2 setzt für Warmwasser die §§ 3 bis 6 und § 8 aus — eine andere Spanne als Absatz 1.

Die praktisch wichtigsten Fälle:

• • Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh je Quadratmeter und Jahr (Nr. 1a)
• • Räume, bei denen Erfassung oder Verteilung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sind, gemessen an der Zehn-Jahres-Amortisation (Nr. 1b)
• • Räume in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann (Nr. 1c)
• • Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen keine üblichen Mietverträge geschlossen werden (Nr. 2)
• • Gebäude, die überwiegend mit Wärme aus Rückgewinnung, Solaranlagen, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt werden (Nr. 3)
• • Einzelfallbefreiungen durch die nach Landesrecht zuständige Stelle (Nr. 5)

§ 12 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV schließt die Kürzungsrechte der Sätze 1 bis 3 im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus; "insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften". Ein Eigentümer kann seinen Hausgeldanteil also nicht um 3 Prozent kürzen, weil die Gemeinschaft nicht nachgerüstet hat.

Damit ist aber nur eine Hälfte beschrieben. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, gilt im Verhältnis zu seinem Mieter § 12 Abs. 1 S. 1 bis 3 uneingeschränkt — § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV stellt den vermietenden Wohnungseigentümer insoweit dem Gebäudeeigentümer gleich.

Für die Verwaltung heißt das: Die Nachrüstung ist eine Sache der Gemeinschaft, das Kürzungsrisiko trifft den vermietenden Eigentümer. Wer als Verwalter den Beschluss zur Nachrüstung vorbereitet, sollte diesen Zusammenhang in der Beschlussvorlage benennen — er ist das stärkste Argument dafür.