Sonderumlage WEG: Beschluss, Erhebung und Musterformulierung
Kategorie: WEG
11 min
Aktualisiert: 2026-05-28
Wenn die Rücklage nicht ausreicht, ist die Sonderumlage das wichtigste Finanzierungsinstrument der WEG. Was rechtssicher in den Beschluss gehört, welche Klagefristen gelten und wie die Erhebung sauber dokumentiert wird.
Wann ist eine Sonderumlage erforderlich?
Eine Sonderumlage wird beschlossen, wenn die laufenden Hausgeldzahlungen und die Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, um eine konkrete Maßnahme zu finanzieren.
Typische Anlässe:
Die Sonderumlage ist nicht erforderlich, wenn die geplante Maßnahme aus der Rücklage finanziert werden kann oder im laufenden Wirtschaftsplan bereits berücksichtigt ist.
- • Größere Instandsetzungen (Dachsanierung, Fassadenerneuerung, Aufzugstausch)
- • Modernisierungen (energetische Sanierung, Heizungstausch)
- • Schadensbehebungen außerhalb der Versicherungsleistung
- • Rechtsstreitigkeiten und Anwaltskosten
- • Auffüllung einer unzureichenden Rücklage nach unerwarteten Ausgaben
Rechtsgrundlage: Beschluss in der Eigentümerversammlung
Die Sonderumlage wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 28 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG). Eine qualifizierte Mehrheit ist nicht erforderlich, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht.
Voraussetzungen für einen rechtssicheren Beschluss:
Der Beschluss muss in der Tagesordnung der Einladung angekündigt sein – ohne Tagesordnungspunkt ist die Beschlussfassung unzulässig und kann angefochten werden.
- • Eindeutige Bezeichnung des Verwendungszwecks
- • Konkrete Höhe der Umlage (Gesamtbetrag oder Betrag pro Einheit)
- • Verteilerschlüssel (typischerweise nach MEA, alternativ Wohnfläche oder Einheitenzahl)
- • Fälligkeitstermin oder Zahlungsplan
- • Bankverbindung der WEG
Musterformulierung für einen Sonderumlagenbeschluss
Beispieltext für einen Tagesordnungspunkt und Beschluss:
„TOP 7: Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Dachsanierung
Die Eigentümerversammlung beschließt die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von insgesamt 45.000,00 € zur Finanzierung der Dachsanierung gemäß Angebot der Firma XYZ vom 15.04.2026.
Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen entsprechend der Teilungserklärung.
Die Sonderumlage ist in zwei Raten zu zahlen:
Die Zahlung erfolgt auf das Konto der WEG bei der Sparkasse Musterstadt, IBAN DE12 3456 7890 1234 5678 90.
Der Verwalter wird beauftragt, die Sonderumlagenabrechnung zu erstellen und die individuellen Beträge den Eigentümern mit Frist von vier Wochen vor Fälligkeit mitzuteilen."
- • 1. Rate (50 %): fällig zum 01.08.2026
- • 2. Rate (50 %): fällig zum 01.11.2026
Erhebung und Mahnwesen
Nach Beschluss erstellt der Verwalter die Sonderumlagenabrechnung für jeden Eigentümer mit individuellem Anteil und Zahlungsfrist. Die Mitteilung erfolgt schriftlich (Brief, E-Mail oder Portal-Mitteilung mit Lesebestätigung).
Bei Zahlungsverzug greift das normale Mahnwesen der WEG:
Wichtig: Auch zahlungsunwillige Eigentümer haften für ihren Anteil. Bei Nichtzahlung können andere Eigentümer in Vorleistung gehen müssen – sie haben dann einen Erstattungsanspruch gegen den säumigen Eigentümer. Bei langfristigen Zahlungsausfällen kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG geprüft werden (extremer Ausnahmefall).
- • Zahlungserinnerung nach Fälligkeit
- • Förmliche Mahnung mit Frist
- • Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage
Anfechtung und Klagefrist
Wie alle WEG-Beschlüsse kann auch ein Sonderumlagenbeschluss angefochten werden (§ 44 WEG). Die Klage muss binnen Monatsfrist nach Beschluss beim zuständigen Amtsgericht eingehen und binnen weiterer zwei Monate begründet werden.
Typische Anfechtungsgründe:
Wird der Beschluss erfolgreich angefochten, ist er rückwirkend nichtig. Bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Daher: Sorgfältige Vorbereitung des Beschlusses ist wichtiger als schnelles Durchwinken.
- • Fehlerhafte Ankündigung in der Tagesordnung
- • Unklarer Verwendungszweck
- • Unverhältnismäßig hohe Umlage ohne plausible Begründung
- • Falsche Beschlussfassung (Mehrheit nicht erreicht, Beschluss nicht protokolliert)
CasaManager: Sonderumlagen sauber abwickeln
CasaManager unterstützt den gesamten Sonderumlagen-Prozess:
Damit wird aus einem oft konfliktbehafteten Sonderprojekt ein strukturierter Workflow mit klarer Verantwortlichkeit.
- • Vorbereitung des Beschlussvorschlags mit automatischer Berechnung der individuellen Anteile nach MEA
- • Integration in die Tagesordnung der digitalen Eigentümerversammlung
- • Versand der individuellen Sonderumlagenabrechnungen über das Eigentümerportal
- • Verbuchung der Eingänge auf separatem Konto mit Soll/Ist-Abgleich
- • Integriertes Mahnwesen für säumige Zahler (4-Stufen-Modell)
- • Lückenlose Dokumentation für die Jahresabrechnung und etwaige gerichtliche Auseinandersetzungen
Vertiefende Links im Kontext
Häufige Fragen zu diesem Thema
Kompakte Antworten auf typische Praxisfragen aus dem Verwaltungsalltag.
Mit welcher Mehrheit wird eine Sonderumlage beschlossen?
Mit einfacher Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), sofern die Teilungserklärung keine qualifizierte Mehrheit vorschreibt.
Welcher Verteilerschlüssel gilt?
Standardmäßig nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Per Beschluss kann ein anderer Schlüssel festgelegt werden, etwa nach Wohnfläche oder Einheitenzahl – das muss aber sachlich begründet und im Beschluss explizit genannt sein.
Innerhalb welcher Frist kann der Beschluss angefochten werden?
Die Anfechtungsklage muss binnen einem Monat nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingehen (§ 45 WEG) und binnen weiterer zwei Monate begründet werden.
Was passiert bei Nichtzahlung eines Eigentümers?
Die WEG kann gerichtlich gegen den säumigen Eigentümer vorgehen. Andere Eigentümer müssen ggf. in Vorleistung gehen und haben einen Erstattungsanspruch. In Extremfällen kommt die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG in Betracht.
Kann die Sonderumlage in Raten gezahlt werden?
Ja, sofern dies im Beschluss explizit geregelt ist. Übliche Ratenpläne: zwei oder drei Raten in einem überschaubaren Zeitraum (z. B. innerhalb von 6 Monaten). Der Beschluss muss die Raten konkret beziffern.
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