Jahresabrechnung WEG erstellen: Aufbau, Prüfung, Beschluss
Kategorie: WEG
15 min
Aktualisiert: 2026-05-28
Die Jahresabrechnung ist der jährliche Kassensturz der WEG – und einer der häufigsten Streitpunkte. Dieser Leitfaden zeigt, was rechtssicher hineingehört, wie die Prüfung durch den Beirat abläuft und welche Anforderungen § 28 WEG (Fassung 2020) stellt.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG nach der Reform 2020
Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Jahresabrechnung in § 28 Abs. 2 WEG neu geregelt. Der Verwalter ist verpflichtet, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan zu erstellen.
Wichtig: Beschlossen wird nicht die gesamte Abrechnung, sondern nur die Einforderung von Nachschüssen und Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die rechnerische Korrektheit der Abrechnung selbst ist nicht beschlussfähig – Eigentümer müssen sie aber auf Plausibilität prüfen können.
Die Abrechnung muss enthalten:
- • Gesamteinnahmen und -ausgaben der WEG
- • Stand und Entwicklung der Rücklage
- • Individuelle Hausgeldabrechnung pro Eigentümer
- • Vermögensbericht (seit Reform 2020 verpflichtend, § 28 Abs. 4 WEG)
Aufbau einer rechtssicheren Jahresabrechnung
Eine prüffähige Jahresabrechnung besteht aus mehreren Bestandteilen, die jeweils nachvollziehbar dokumentiert sein müssen:
1. Gesamtabrechnung der WEG
2. Einzelabrechnung pro Wohneinheit
3. Vermögensbericht
Wichtig: Verteilerschlüssel müssen mit dem Beschluss zum Wirtschaftsplan übereinstimmen und konsistent angewendet werden.
- • Alle Einnahmen (Hausgeld, Sonderumlagen, Zinsen)
- • Alle Ausgaben (Verwaltung, Instandhaltung, Versorgung, Versicherung)
- • Saldo und Liquiditätsentwicklung
- • Individueller Anteil an Gesamtausgaben nach Verteilerschlüssel (MEA, Wohnfläche, Verbrauch)
- • Vorauszahlungen über Hausgeld
- • Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben
- • Stand aller Bankkonten und Kassen
- • Entwicklung der Erhaltungsrücklage
- • Aufstellung wesentlicher Verbindlichkeiten
Verteilerschlüssel: MEA, Wohnfläche oder Verbrauch?
Die Auswahl des richtigen Verteilerschlüssels hängt von der jeweiligen Kostenart ab und ergibt sich aus der Teilungserklärung oder einem Beschluss:
Mit der WEG-Reform 2020 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) kann die Eigentümerversammlung den Verteilerschlüssel für einzelne Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern. Solche Beschlüsse müssen dokumentiert und in der Jahresabrechnung sichtbar berücksichtigt werden.
- • Miteigentumsanteile (MEA): Standardschlüssel laut § 16 Abs. 2 WEG, gilt mangels abweichender Regelung
- • Wohn-/Nutzfläche: häufig für flächenabhängige Kosten (Versicherung, Reinigung)
- • Verbrauch: für Wasser, Heizung, Strom (nach HeizkostenV bei Heizkosten verpflichtend)
- • Einheitenzahl: für gleichmäßig verteilbare Kosten (z. B. Aufzugswartung)
Prüfung durch den Verwaltungsbeirat
Vor Beschlussfassung prüft der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) die Jahresabrechnung. Er gibt eine Empfehlung an die Eigentümerversammlung ab.
Typischer Prüfungsumfang:
Für Verwalter empfiehlt sich, dem Beirat die Belege strukturiert digital bereitzustellen – idealerweise mit Suchfunktion und Verknüpfung zur jeweiligen Buchung. Das beschleunigt die Prüfung und reduziert Rückfragen in der Versammlung.
- • Stichprobenartige Belegprüfung (Eingangsrechnungen, Kontoauszüge)
- • Plausibilität der Einnahmen-/Ausgaben-Salden
- • Korrekte Anwendung der Verteilerschlüssel
- • Konsistenz mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan
- • Vollständigkeit des Vermögensberichts
Beschluss in der Eigentümerversammlung
In der Eigentümerversammlung wird über die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Beschlussfassung erfolgt mit einfacher Mehrheit.
Vorbereitung:
Nach Beschluss: Buchung der Nachschüsse/Guthaben in der nächsten Periode, Aktualisierung des Wirtschaftsplans, Versand der individuellen Abrechnungen mit Hinweis auf die Zahlungsfristen.
- • Versand der Jahresabrechnung mit Einladung (i. d. R. 3 Wochen vor Versammlung)
- • Empfehlung des Beirats beilegen
- • Tagesordnungspunkt klar formulieren (z. B. "Beschluss über die Abrechnungsspitzen nach § 28 Abs. 2 WEG für das Wirtschaftsjahr 2025")
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Damit wird die Jahresabrechnung vom jährlichen Großprojekt zum kontrollierten Standard-Workflow – mit klaren Verantwortlichkeiten und nachvollziehbarer Dokumentation.
- • Automatische Erstellung der Gesamt- und Einzelabrechnungen aus den laufenden Buchungen
- • Konfigurierbare Verteilerschlüssel mit Historie pro Wirtschaftsjahr
- • Integrierter Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG
- • Digitale Belegeinsicht für den Verwaltungsbeirat (Portal-Zugang)
- • Strukturierte Vorbereitung der Tagesordnung und Beschlussvorlagen
- • Versand der Abrechnungen über das Eigentümerportal mit Lesebestätigung
Vertiefende Links im Kontext
Häufige Fragen zu diesem Thema
Kompakte Antworten auf typische Praxisfragen aus dem Verwaltungsalltag.
Was wird in der Eigentümerversammlung tatsächlich beschlossen?
Seit der WEG-Reform 2020 nur noch die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die rechnerische Korrektheit der Abrechnung selbst ist nicht beschlussfähig.
Ist ein Vermögensbericht Pflicht?
Ja, seit der WEG-Reform 2020 ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG verpflichtender Bestandteil der Jahresabrechnung. Er muss Stand und Entwicklung der Rücklage sowie wesentliche Verbindlichkeiten dokumentieren.
Welche Frist gilt für die Jahresabrechnung?
Das WEG selbst nennt keine starre Frist. In der Praxis wird die Abrechnung üblicherweise im Folgejahr beschlossen, oft innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres. Die genaue Frist regelt der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung.
Kann der Beirat die Abrechnung ablehnen?
Der Beirat gibt nur eine Empfehlung ab. Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung. Eine deutliche Empfehlung zur Ablehnung hat aber meist Signalwirkung und führt zu Diskussion in der Versammlung.
Was passiert bei einer fehlerhaften Abrechnung?
Wesentliche Fehler in der Einzelabrechnung können binnen Monatsfrist nach Beschluss angefochten werden (§ 45 WEG). Bei rein rechnerischen Fehlern ist eine Korrektur ohne neuen Beschluss möglich – die Abrechnungsspitzen müssen aber erneut beschlossen werden, wenn sie sich ändern.
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